Nguyễn Ngọc Già
BÀI 1: NỀN VĂN HÓA NÔNG NGHIỆP, SÀI GÒN VÀ NHÀ CHUNG CƯ:
Đầu xuân, dạo quanh các trang báo, kể cả vài đài truyền hình, càng
nhận thấy rõ, bất động sản (BĐS) vẫn là một cái bướu to đùng, ác tính
trĩu nặng trên lưng các nhà đầu tư và giới cầm quyền VN! Cắt không được,
gánh càng thêm nặng nhọc. Đó như là hình ảnh để chứng minh thị trường
BĐS chỉ có... chết! Đôi khi sự hồi sinh lại được bắt đầu từ những cái
chết cần thiết là thế!
Nhiều chuyên gia kinh tế đã không đặt chút hy vọng nhỏ nhoi nào cho
các giải pháp cứu BĐS mà phía cầm quyền đưa ra. Các phương án cứu nguy
chỉ là... "gãi ghẻ". Bạn biết rồi đó, "ghẻ", càng "gãi" thì càng
"ngứa"... ác và lở lói thêm, trong khi chẳng giải quyết được gì cho cái
bướu vừa ác tính vừa nặng nề!
Đã có khá nhiều kinh tế gia phân tích, đánh giá cái chết tất yếu của
thị trường BĐS về chuyên môn, do đó, bài viết này không đi vào các học
thuật như: dòng tiền (cash flow) đổ vào BĐS, phân khúc thị trường hay
chu kỳ cho một dự án BĐS hoặc các thông số kinh tế (IRR, NPV...) khi làm
một "project" mà chỉ góp thêm một góc nhìn "văn hóa nông nghiệp Việt
Nam", để làm rõ thêm về cái chết tất yếu của các nhà đầu tư sản phẩm
chung cư, được nhìn như các tay buôn "sang trọng".
Thị trường này sẽ tiếp tục chứng kiến sự đổ vỡ không cứu vãn nổi
trong năm 2013 với hơn 100.000 căn hộ chung cư (số liệu có thể chưa đầy
đủ, vì chưa tính sản phẩm dở dang) - nghĩa là phục vụ tối thiểu cho
400.000 người dân - nói theo ông Đặng Hùng Võ:
Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người có thu nhập trung bình và thấp. [1]
thì số căn hộ này chỉ để phục vụ cho dân nghèo tiểu thương và làm công ăn lương, công nhân viên chức.
Văn hóa người VN, cho đến nay vẫn là nền văn hóa nông nghiệp.
Loại hình nhà chung cư lại không phải là sản phẩm do nền "văn minh lúa
nước" đẻ ra. Mâu thuẫn tất yếu đó trở thành mấu chốt góp phần lớn cho ý
thức "không gian sống" của người Việt cho đến ngày nay.
Do đó, phát ngôn của ông Đặng Hùng Võ có vẻ khá hời hợt và võ đoán
dành cho thị trường nhà chung cư? Trước khi đi vào chứng minh lời ông
Đặng Hùng Võ, hãy nhớ lại một thoáng lịch sử ra đời "chung cư" tại Sài
Gòn.
Lịch sử "chung cư" tại Sài Gòn
Một dạo, người ta tranh luận giữa từ "chung cư" và từ "chúng (có dấu
sắc) cư" [2], nhằm chỉ rõ tính chất loại sản phẩm này. Cuối cùng, dường
như từ "chúng cư" vẫn không được nhìn nhận chính thức để sử dụng trong
cuộc sống thực tế. "CHUNG CƯ" vẫn được nhiều người sử dụng như bao năm
qua.
Theo tiếng Anh, người ta hay dịch chữ "apartment", "flat" ra "căn hộ"
(sau này có thêm khái niệm penthouse mà nhiều người diễn nôm là "biệt
thự trên cao") để chỉ một loại nhà mà ở đó, người dân cùng nhau sử dụng
chung một mảnh đất với diện tích nhất định, sao cho hiệu quả nhất về chi
phí bỏ ra, bảo đảm không gian chung phục vụ cho cộng đồng nhiều nhất,
đặc biệt ưu tiên các tiện ích công cộng mà ngày càng trở nên quan trọng
cho cư dân (những siêu thị mi ni, cửa hàng kinh doanh nhỏ (kiểu 24/7),
nhà hàng, quán ăn, hồ bơi, sân vườn chung, lối tản bộ, sân tennis, khu
vực tụ họp cộng đồng để bàn chuyện cho cả khu, thư viện, khu vui chơi
cho trẻ em, phòng gym v.v...). Mục tiêu là phục vụ nhanh, tại chỗ, khá
đầy đủ những nhu cầu thiết yếu nhất cho cư dân sống trong cùng một tòa
nhà (building). Vì vậy, với tính chất, loại hình như trình bày, chúng ta
thấy, "căn hộ" là sản phẩm từ nền văn hóa phương Tây mang đến, không
phải từ những quốc gia có nền nông nghiệp lạc hậu, Việt Nam là một ví dụ
điển hình cho thấy sống trong căn hộ hiện đại ngày nay, chưa phải là ý
thức của đa số người dân VN, bất chấp có học thức cao hay danh vị lớn,
ví dụ như ông Đặng Hùng Võ.
Phải chăng tính tư hữu, riêng rẽ đậm đặc chất tiểu nông, nghiêng về
ích kỷ và co cụm đã đẩy phần lớn người VN hiện nay tránh xa "căn hộ" (dù
hiện đại, văn minh), một khi có đủ khả năng (hoặc vay mượn thêm phần
nào đó) để tậu một căn nhà cấp 4 be bé với diện tích đất 30 - 40 thước
vuông, dù nó tọa lạc trong hẻm nhỏ chen chúc, chật hẹp, nguy cơ cháy nổ,
xô bồ, cãi cọ, hoặc đầy tệ nạn xã hội v.v... vẫn đầy hấp dẫn, quen hơi
hướm tựa như sự "nghiện ngập" qua câu ca dao:
"lia thia quen chậu, vợ chồng quen hơi"
làm cho người VN khó từ bỏ lối sống nông nghiệp lạc hậu, tiểu thương nhỏ lẻ?
Tuy nhiên, quay về lịch sử, tại Sài Gòn, khái niệm "chung cư" được sử
dụng phổ biến rộng rãi, có lẽ từ sau cuộc tổng tấn công đẫm máu và tàn
phá nhiều khu vực tại trung tâm thành phố này vào năm 1968 - biến cố
"Tết Mậu Thân".
Tại Sài Gòn, chung cư vốn dĩ không phải là sản phẩm được "đẻ ra" dùng
cho mua bán, tìm kiếm lợi nhuận. Chiến tranh đã sinh ra nó.
Thời bấy giờ, sau khi đẩy lui các cuộc tấn công; đứng trước nhiều khu
phố bị đốt phá, nhiều chục ngàn người dân mất nhà, chính quyền VNCH
nhanh chóng xây một số khu vực một loại nhà từ những mảnh đất hình chữ
nhật khoảng 5.000 m2 - 10.000 m2, 1 trệt 3 lầu mà mỗi tầng khoảng 40 -
60 gian phòng, mỗi gian khoảng 30m2, với vách ngăn bằng gạch (đơn) 4 lỗ,
sao cho bảo đảm thời gian ngắn nhất để an sinh cho người dân tức thời.
Cần nhắc lại yếu tố khách quan, kỹ thuật và vật liệu trong xây dựng của
hơn 40 năm trước còn khá lạc hậu, nó là một trở ngại lớn khi rút ngắn
thời gian hoàn thành.
Với yêu cầu khẩn như thế, từng khoảnh đất lớn của các khu vực trong
thành phố, một loại nhà như miêu tả (thô, khô khan và đầy chất dã chiến)
mọc lên hàng loạt; không cần mỹ thuật, không có tiện ích gì khác ngoài
cầu thang bộ dẫn lên các tầng trên, có điện nước, mỗi nhà chỉ có một
phòng vệ sinh, đồng một diện tích (3mx10m). Mỗi tầng như thế là 4 mặt
tiền hướng ra bốn hướng, hình chữ nhật, đều tăm tắp, cùng một kiểu cửa
sổ cửa cái (hoa văn "lá sách"), một màu sơn, hàng lang bộ (khoảng 2m)
dài dằng dặc, giúp cho cư dân có thể đi thông thống và vòng quanh, từ
nhà mình ngang qua trước cửa hàng chục nhà hàng xóm.
Những người dân thời đó được báo là ở tạm trong khoảng 5 - 7 năm gì
đó (tôi không còn nhớ chính xác thời gian) để chờ một chính sách dài
hạn, quy củ hơn từ phía chính quyền, sau khi chiến tranh chấm dứt.
Quá trình ở như thế bắt đầu cho những cuộc sống của các gia đình
"cháy nhà" (từ được dùng vào lúc bấy giờ - NV) từ năm 1970 cho đến (tất
nhiên) 1975. Trong quá trình ở theo kiểu "cha chung không ai khóc", chờ
cho đến khi chiến tranh kết thúc, nên tâm lý "ăn nhờ ngủ đậu" từ "hội
chứng chiến tranh" lan tràn, làm cho những khu nhà chung cư [*] trở nên nhếch nhác, ồn ã, xô bồ và tạm bợ!
Vết tích của loại hình nhà này còn in dấu nhiều nơi hiện nay tại Sài
Gòn với tên gọi: Chung cư Sư Vạn Hạnh (trước 1975 gọi là c/c Ấn Quang),
Chung cư Ngô Gia Tự (trước 1975 gọi là C/c Minh Mạng), Chung cư Nguyễn
Kim, Chung cư Nguyễn Thiện Thuật và nhiều khu khác trong nội hạt thành
phố, chỉ bao gồm các quận nội thành lúc bấy giờ. Các khu vực Tân Bình,
Bình Thạnh, Gò Vấp, lúc đó gần như được xem là khá xa trung tâm, gần với
ngoại ô nhiều hơn [**]
Từ cuộc sống tạm bợ, xô bồ, phấp phỏng, thắc thỏm, bất an do chiến
tranh mang lại mà những khu chung cư này không phải là nơi "đất lành
chim đậu" như dân Sài Gòn mong muốn thời bấy giờ. Nó đã bị chiến tranh
cộng với cuộc sống nơm nớp làm méo mó và nhịp sống người Sài Gòn trở nên
vội vã hơn nhiều người tưởng khi bước chân vào chỗ ở mới. Khi nhà cửa
tiêu tan hết sau trận chiến, người dân đành tạm chấp nhận một cuộc sống
tạm bợ mà người ta nghĩ chỉ là nhất thời.
Tuy nhiên, những người bám trụ lại các chung cư dã chiến như thế, đa
số là người lao động bình dân. Những người không chấp nhận lối sống tạm
bợ và quá hỗn tạp (hiển nhiên) là người lao động trí óc (rất cần sự yên
tĩnh cho công việc), họ quyết "sang tay" căn chung cư được cấp. Những
người nhận việc "sang nhượng" một phần là người lao động chân tay, buôn
bán nhỏ bình dân và một phần là dân ngoại ô, "dân tản cư" từ các vùng
chiến sự của miền Nam khi xưa, người ta dạt về trung tâm Sài Gòn để
tránh bớt nguy hiểm đối mặt hàng ngày, nếu có thể.
Đó là sự lựa chọn, mà người viết cho rằng hoàn toàn thuyết phục. Lựa
chọn này không phải riêng những người lớn tuổi, có địa vị, có tiền, mà
nó mặc định cho tầng lớp trung lưu, bình dân, nếu như họ có một cơ hội
vào thời bấy giờ, trong khi chờ hòa bình đến.
***
Chiến tranh kết thúc vào 1975. Cuộc sống tại các chung cư vẫn tiếp
diễn như bấy lâu nay. Sau 1975, thị trường chung cư vẫn tự phát và sơ
khai như nhiều người thấy với lực lượng "cò nhà đất" mang chất nghiệp dư
một thời kiếm sống khấm khá bằng những món hoa hồng 1 - 2% khi giới
thiệu mua bán. Có những thời điểm, các "cò" này ăn hoa hồng cả 2 đầu
(người mua và người bán).
Cuộc sống hậu chiến, bao cấp với "sổ gạo", "tem phiếu", "bán như cho
mua như cướp" v.v... từ miền Bắc tràn vào và lên ngôi, người Sài Gòn
ngẩn ngơ với biết bao điều vừa lạ vừa..."kỳ" mà lặng lẽ làm quen và
thích nghi dần, một khi họ không thể tính chuyện vượt biên hay một cách
gì hay hơn được!
Bên cạnh đó, từ lịch sử chung cư Sài Gòn như miêu tả trên, thì những
khốn cùng của những khu nhà tập thể thời bao cấp ở Hà Nội mà nhắc tới
môi trường sống bát nháo, ồn ào, hỗn độn, nhếch nhác, xô bồ theo kiểu
"cha chung không ai khóc", có lẽ nó ám ảnh triền miên và kinh hoàng
trong hàng chục năm, làm cho chung cư vẫn bị cái nhìn rẻ rúng cho đến
sau này, theo kiểu Đặng Hùng Võ nói trên???
***
Trong khi ngày nay, chung cư có thể lên đến 10 tầng, 20 tầng, 30
tầng, trở thành không gian sống không bao giờ phù hợp nổi với tầng lớp
nghèo, mưu sinh hàng ngày, dù cho đó là một chị bán xe bánh mì hay một
anh chạy xe chở hàng, dù cho là một bác buôn hoa quả hay một cô bán hàng
thịt. Những không gian vừa ở, vừa tiện cho việc vận chuyển, chứa hàng
hóa, có vẻ cần cho họ hơn? Và cả tiết kiệm chi phí tối đa?
Nhà đầu tư có bao giờ nghĩ rằng, quả thật khó khăn, bất tiện và kỳ
quái khi một chị bán xe bánh mì hay một bác buôn hoa quả mỗi ngày vào
thang máy lên tầng 10 (đã xảy ra tại chung cư Miếu Nổi 18 tầng, Q. Bình
Thạnh, Tp.HCM) với vật dụng lỉnh kỉnh, bộn bề, khó xoay trở trong phạm
vi thang máy có hạn? Trước sau, họ cũng buộc tìm cách giải quyết sự "vô
duyên" đó, một trong các cách đơn giản nhất là bán đi, tìm một căn nhà
nhỏ khác, phù hợp việc mưu sinh.
Ngoài những bất tiện như trên; đối với người làm công, công nhân viên
chức, cả những người lao động trí óc; thử hỏi bằng đồng lương eo hẹp,
những khoản phí cho đội bảo vệ, bơm nước, điện thang máy, giữ xe, thắp
sáng công cộng, vệ sinh khu vực sân, sảnh chung v.v... có phải trở thành
gánh nặng mà họ chưa thật sự cần đến cho cuộc sống còn quá nhiều khó
khăn?
Thay vì họ chi trả cho những khoản phí đó, họ dễ dàng chấp nhận để
trước nhà xấu xí một chút bằng những bịch nilon chứa rác chờ công nhân
vệ sinh đến lấy đi với mức phí khoảng 30.000 đồng/tháng, họ có thể nằm
ngủ cạnh 2 chiếc xe gắn máy cà tàng trong gian nhà nhỏ hẹp để không phải
tốn phí gửi xe, họ cũng chẳng cần vườn hoa be bé hay khu vực sân chung
mỗi tối ra dạo mát, hàn huyên tâm sự chòm xóm để phải tốn phí dọn sân,
tốn điện thắp sáng khu vực v.v... Nói chung, họ chấp nhận tiết giảm tối
đa mọi khoản chi phí nhằm tiết kiệm lo cho gia đình và bản thân.
Nhu cầu giao lưu hàng xóm, một nét có thể gọi là "văn hóa nông
nghiệp" người Việt, vừa không cần phải tốn tiền (như phân tích trên)
vừa phù hợp theo góc nhìn không lạnh lùng với láng giềng như tục ngữ
"tối lửa tắt đèn có nhau", "bán bà con xa mua láng giềng gần"v.v... là
nhu cầu có thật. Không gian chung cư hiện đại ngày nay tỏ ra không phù
hợp với nhu cầu này!
Ngoài việc tiết giảm chi phí hàng ngày càng nhiều càng tốt, không
gian chung cư ngày nay không đáp ứng sự "gần gũi" "thân tình", bởi mỗi
tầng chỉ có một số căn hộ nhất định (thường là 6 - 8 căn/tầng), và mỗi
căn hộ đều khép kín, khi từ thang máy bước ra. Đây cũng là một nét đặc
sắc của loại hình chung cư ngày nay, bởi nó ảnh hưởng từ văn hóa phương
tây, thông thường được thiết kế theo dạng các khách sạn. Mỗi nhà hầu như
tự thu xếp với nhau trong không gian sống riêng. Chính điều này trở nên
gò bó và co cụm đối với người lao động nghèo cần hàn huyên, than vãn và
chia sẻ, cảm thông với nhau theo kiểu "buôn dưa lê". Không gian chung
cho những sinh hoạt như thế này càng trở nên bất tiện, không đủ và có vẻ
lồ lộ những câu chuyện chỉ trong "xóm" biết nhau thôi.
Một nét văn hóa khác nữa, đó chính là tang chế. Một người thân trong
gia đình, khi mất đi, chưa là nhu cầu cho các nhà đầu tư suy nghĩ giật
thột khi yêu cầu kiến trúc sư tính tới trong thiết kế để phục vụ cho
việc tưởng nhỏ mà RẤT LỚN này đối với người ở chung cư, theo phong tục
ma chay của người Việt. Đa số các chung cư hiện nay, các chủ đầu tư
không tính đến nơi công cộng cho 3 ngày hoàn người mất tại nhà, cũng
không quan tâm tới việc làm sao đưa một chiếc quan tài từ tầng 15 hay 18
gì đó vào trong thang máy để đi chôn hay thiêu (!!!). Đó là khó khăn vô
cùng quan trọng cho những ai quyết định chọn chung cư làm chốn dung
thân! Điều này, ít khi người mua chung cư nghĩ tới, vì thói mê tín dị
đoan quá lớn, khi nghĩ đến cái chết như một lời trù ẻo hơn là tính lo xa
cần thiết vô cùng. Bạn sẽ "buồn" và... "chết cười" nếu như tôi nhắc
thêm dàn kèn trống ầm ĩ trong ma chay! Nan giải đối với chung cư thời
nay! Cò vẻ điều này sẽ làm một số người ngẩn ngơ khi nhu cầu mướn một
"băng nhạc" hát trong đám ma và rong ruỗi trên đường đi tới nghĩa trang
nào đó là nhu cầu... dứt khoát phải có :(. Đáng lo lắng đối với các
chung cư hiện nay, khi nhu cầu này có thể trở thành tấn bi hài kịch có
một không hai?! Và thế, những ai "chuộng" loại hình đám ma thế này sẽ
giải quyết ra sao, nếu ở chung cư hiện đại?
Bên cạnh đó, các hủ tục như đốt vàng mã vào ngày lễ tết, cúng cô hồn,
giỗ quảy v.v... có thể sẽ làm cho hệ thống báo cháy một phen hú hồn
cùng những nỗi nháo nhào, bực mình cho cả ban quản lý, đội bảo vệ và cư
dân v.v...
Đã nói tới cái chết bất tiện cho những cuộc đưa ma từ chung cư hiện
nay, thì cũng nên nhắc về cái vui, đó là ... đám cưới! Với phong tục
cưới hỏi còn nặng màu sắc văn hóa nông nghiệp lạc hậu (lễ mễ, cầu kỳ,
mâm quả, rước dâu, ăn hỏi v.v...) nó trở thành một thách đố quá sức
tưởng tượng về không gian chỉ khoảng 50 - 60 m2, phải chứa đựng khoảng
vài chục người để đứng đón tiếp và cô dâu, chú rễ phải vái lạy tổ tiên
ông bà trước khi "đưa nàng về dinh" (sau này ít nhất là ra nhà hàng với
"công nghệ tiệc cưới" trở nên vô hồn và đầy chất ăn nhậu, mất tính
thiêng liêng và nồng ấm của ngày vui trọng đại đời người!)
Thế nên, mơ về những chung cư, mà chủ đầu tư có lương tâm nghĩ đến
xây một chung cư còn phải phục vụ cho cả những người khuyết tật trong
việc di chuyển, những trường hợp cấp cứu y tế...quả thật khó như "hái
sao trên trời"!
Một nét "văn hóa nông nghiệp" nữa, không thể không nhắc tới mà ông
Đặng Hùng Võ cho rằng nhà chung cư chỉ phục vụ cho người thu nhập trung
bình và thấp, đó là "văn hóa ăn uống".
Người thu nhập trung bình và thấp vẫn có nhu cầu tụ họp anh em, bè
bạn cho những giỗ chạp, lễ tiết, liên hoan mừng nhà mới, thăng tiến
trong nghề nghiệp. Do đó, họ có quyền tổ chức ăn mừng tại gia. Với không
gian nhỏ hẹp, đó không phải là nơi cho những chú gà, chú vịt còn sống
hay con cá tươi mua nguyên con từ chợ về để tiến hành một cuộc... nhổ
lông cắt cổ, nạo vảy, cắt tiết v.v... như ở dưới quê! Đó là chưa kể,
những màn "hậu ăn nhậu" như: karaoke, hát với nhau ồn ào, hỗn loạn, thậm
chí có thể dẫn đến ẩu đả v.v... Không thể chối cãi "văn hóa ăn nhậu"
kiểu Việt Nam hiện nay đã trở thành cản ngại quá lớn cho ai muốn một
cuộc đổi đời hiện đại về chỗ ở từ các căn chung cư!
Rõ ràng, chung cư ngày nay đã quá khác xa, trong khi các chủ đầu tư
không màng đến các yếu tố văn hóa, lịch sử Việt Nam mà chỉ thuần túy
chạy theo món lợi mù quáng như bọt xà phòng để xây... một "đống" căn hộ
ngất ngưởng cao và từ đó họ leo lên một căn penthouse nào đó và giờ đây
nếu họ có nghĩ đến việc nhảy xuống từ chỗ cao nhất đó thì không có gì
lạ!
Họ đã quá xem thường tư duy kinh doanh hiện đại kết hợp với phong
tục, tập quán còn mang nặng chất tiểu nông lạc hậu của người Việt, bởi
thế, họ có "chết" cũng là cái giá phải trả cho sự chủ quan, kém hiểu
biết và ngạo mạn từ những "project", những chỉ số kinh tế đẹp như mơ,
những bản vẽ thiết kế đậm mùi... "tây" cùng những vẽ vời nhăng nhố từ
các nhà đầu tư nước ngoài "ăn xổi ở thì", nhào vào chụp giật" cùng với
họ!
Và họ không chỉ "chết" từ những phân tích trên đây, họ còn "tiêu" vì điều khác...
(còn nữa)
Nguyễn Ngọc Già
__________________
__________________
[*] đúng nghĩa chung cư, vì hầu như các gia đình không hề có được
chút không gian riêng tư gì. Dù cho đóng cửa lại (cửa cái và cửa sổ -
vật liệu toàn bộ là gỗ thật nhưng không phải gỗ quý, hoa văn một kiểu là
kiểu "lá sách" để lấy gió và đối lưu không khí) thì tiếng ồn, rao hàng,
đùa giỡn, cãi vã v.v.. vẫn chói lói vào nhà mình. Có lẽ từ đó, trở
thành nỗi ám ảnh cho cuộc sống không còn chút riêng tư gì cả, cho nên
nhiều người đã sang tay (trong đó có gia đình tôi) để tự đi tìm một nơi ở
mới. Xin nhấn mạnh, hầu hết là sang tay, vì chỉ có giấy cấp nhà của
chính quyền VNCH thôi, nhưng chính quyền lúc bấy giờ không hề ngăn cấm
người dân chuyển nhượng.
[**] Q.2, Q.7, Q.9, Q.12, Q. Bình Tân, Q. Tân Phú mãi sau này mới hình thành.
